È il momento di comprare casa? Da Roma a Milano il catalogo degli affari

Se tre indizi fanno una prova, per il mercato immobiliare il peggio è (quasi) alle spalle: le compravendite tornano ad aumentare, ripartono le richieste e le erogazioni di mutui, e presto si sentiranno anche gli effetti della liquidità immessa nel sistema da Mario Draghi con il quantitative easing. Il 2015, allora, potrebbe essere l’anno giusto per chi vuol comprare casa sfruttando tutti i vantaggi di una tipica situazione di «fine ciclo». Tenendo conto, però, del fatto che il mercato si muove lentamente e segue dinamiche molto differenziate sul territorio.

L’analisi presentata in queste pagine - elaborata partendo partendo dai dati pubblicati tutti i giovedì sul Sole 24 Ore nel Focus città di Casa 24 Plus - dimostra che negli ultimi cinque anni le abitazioni nella categoria «medio usato» hanno perso mediamente il 20% del loro valore rispetto al 2009. Non tutte le città, però, hanno sofferto allo stesso modo e in cui alcuni quartieri hanno registrato persino degli aumenti. Dal -8% di Genova e Napoli, infatti, si passa al -30% (e oltre) di Catania, Taranto e Trieste. E se si guarda ai quartieri si scoprono zone in cui i prezzi sono praticamente dimezzati e altre in cui sono persino saliti del 15-20%, come in alcune aree a Milano, Roma, Parma, Padova e Venezia, riqualificate negli ultimi anni oppure mutate nella vocazione urbanistica prevalente.

Per capire come muoversi, allora, bisogna saper “leggere” correttamente il momento di mercato e conoscere il territorio. Tanto per cominciare, non conviene aspettarsi una ripresa diffusa dei prezzi in tempi brevi. «Questo - afferma Guido Lodigiani, dell’ufficio studi Immobiliare.it - è certamente il momento in cui domanda e offerta si incontrano meglio. Tuttavia, anche se la fase peggiore è passata, siamo ancora molto lontani dai livelli quantitativi del 2006. Il ciclo di crisi è stato più lungo dei precedenti e non bisogna aspettarsi un risveglio rapido». E questo vale sia per i potenziali acquirenti che per i venditori. Anzi, chi ha acquistato dal 2006 in poi si trova oggi a scontare delle “minusvalenze latenti” nella maggior parte dei casi.

A fare pressione sulle quotazioni è l’abbondante offerta di case sul mercato, che si è accumulata negli ultimi anni di rallentamento delle compravendite. «Poter scegliere è uno dei vantaggi per chi compra oggi - aggiunge Lodigiani -. Chi attende troppo rischia piuttosto di non trovare più sul mercato abitazioni di qualità».

Attenzione, però. Parlando di immobili, si tratta comunque di una finestra temporale di una certa durata: l’offerta non si restringerà nel 2015, e i prezzi non ripartiranno subito. «Mentre si irrobustisce la ripresa delle compravendite - conferma Luca Dondi, responsabile del settore immobiliare di Nomisma - per i prezzi bisognerà attendere: registreremo flessioni, anche se più lievi, ancora per un anno e mezzo. Dal 2017, invece, i valori si stabilizzeranno».

Chi è interessato a comprare, dunque, deve soprattutto saper scegliere. Mentre chi vuol vendere - se davvero vuole farlo oggi - deve fotografare correttamente il valore del proprio immobile per non rischiare altri cali di prezzo. «Bisogna ragionare - aggiunge Dondi - sulle opportunità: oggi l’eccesso di offerta, il contenzioso in mano alle banche e le crescenti dismissioni, dovute anche alla pressione fiscale, rallenteranno ulteriormente le spinte al rialzo dei prezzi. Solo chi potrà selezionare in questo magma, porterà a casa i pezzi migliori».

In alcune città l’abbondante offerta di nuovo ha particolarmente pesato sull’usato, polarizzando i prezzi: ad esempio, a Novara, Padova e Brescia ci sono zone rivalutate da recenti sviluppi immobiliari, affiancate da interi quartieri dove le quotazioni hanno perso oltre il 30 % rispetto al 2009. In controtendenza rispetto al trend negativo sono solo pochi quartieri, tra cui Melchiorre Gioia a Milano (+20,8%), Castro Pretorio (+17%) o San Giovanni (+16,1%) a Roma. Le grandi metropoli, storicamente, hanno sempre anticipato i trend, rispetto al resto d’Italia e riflettono dinamiche differrenti, a fronte di maggiori investimenti internazionali. A soffrire è soprattutto la provincia: Ancona, Modena, Prato, Varese registrano calo medi oltre il 25 per cento. Nelle località prive di vocazione turistica, i valori delle case riflettono le dinamiche di un tessuto economico, spesso fatto di distretti e piccole e medie imprese, che fatica a risollevarsi.

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