Condominio, delibere più facili

Riforma del condominio verso l'approvazione in commissione Giustizia ma il ritorno in Senato non promette bene. Sulla base del testo unificato uscito dal comitato ristretto, sembra che l'accordo di massima si sia trovato: «Quasi tutti i gruppi sono d'accordo per la legislativa - dice il relatore Salvatore Torrisi -. Stiamo aspettando la Lega che si è riservata di decidere dopo l'esame degli emendamenti ma i numeri ci sarebbero già ora».
La riforma prevede, tra le norme più importanti: l'estensione della disciplina ai supercondominii, la possibilità dei condomini di chiedere all'amministratore la diffida all'uso difforme delle parti comuni, maggioranze più facili per decidere le innovazioni (con casistica più ampia), norme specifiche per installare antenne tv satellitari, pannelli solari e impianti di videosorveglianza, criterio di competenza per il rendiconto condominiale e regole ampie per il controllo dei giustificativi di spesa, la riduzione a solo un terzo dei millesimi (e non delle teste) come maggioranza minima per approvare le delibere in seconda convocazione, il divieto per i creditori di rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti delle rate e la solidarietà tra acquirente e venditore dell'appartamento sinché l'amministratore non venga avvisato della vendita, la possibilità di cambiare le tabelle quando le modifiche alterano per almeno il 20% i valori proporzionali dell'edificio, la prededucibilità delle rate condominiali per manutenzione ordinaria e straordinaria.
È stata invece cancellata dalla versione licenziata dal Senato la possibilità di cedere le parti comuni con una delibera a maggioranza (e non all'unanimità) con la «sostituzione», cioè «la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune». Così come è stata cancellata la disposizione che permetteva all'amministratore di accedere alle singole unità immobiliari per verificare eventuali violazioni alle norme sulla sicurezza dell'edificio. Proprio su questi aspetti, che rappresentavano cardini della Pdl del Senato, il relatore a Palazzo Madama, Franco Mugnai, è pessimista: «Questo testo non passerà mai al Senato, ha stravolto ciò che avevamo fatto. Tanto valeva lasciare le norme attuali. Parlerò con Torrisi sperando di salvare qualcosa.»
Per l'amministratore ci sono parecchie novità: «Ora stiamo esaminando gli emendamenti sull'obbligo di polizza assicurativa - prosegue Torrisi - e sempre in base agli emendamenti al testo unificato verrà istituito un repertorio dei condominii e un registro degli amministratori presso l'agenzia delle Entrate». Provvedimenti che però non bastano agli amministratori condominiali di Anaci: «La Camera ha trasformato il registro, previsto dal codice civile come norma inderogabile fin dal 1934, in un Repertorio degli stabili in condominio "promettendo" una delega legislativa per l'istituzione del registro. L'amministratore resta così ancora ingiustificatamente subalterno nell'ambito immobiliare». Per altri aspetti, però, l'Anaci promuove la riforma, apprezzando «le importanti modifiche operate rispetto al testo approvato dal Senato». Negativo invece il giudizio di Rosario Calabrese (Unai): «La modifica della normativa sul condominio non serve, anzi è dannosa, perché cancella 64 anni di giurisprudenza. Serve la regolamentazione della figura dell'amministratore per evitare che degli incompetenti, ancorché con la partita Iva, come prevede la bozza, possano creare danni».
Perplesso Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, che ieri, nel corso di un convegno organizzato a Milano da Assocond, ha ricordato che «il legislatore continua a fare riferimento a una figura, una tipologia di condomino che è anacronistica e si identifica prevalentemente con la famiglia-prima casa che utilizza direttamente la singola unità abitativa».
© RIPRODUZIONE RISERVATA
I punti chiave
01 | IN ASSEMBLEA
Maggioranze più facili per decidere le innovazioni (con una casistica più ampia), norme specifiche per installare antenne tv satellitari, pannelli solari e videosorveglianza; ridotta a solo un terzo dei millesimi (e non delle teste) la maggioranza minima per approvare le delibere in seconda convocazione; si possono cambiare le tabelle quando le modifiche sopravvenute alterano per almeno il 20% i valori proporzionali dell'edificio
02 | L'AMMINISTRATORE
Viene creato l'obbigo di prestare garanzia assicurativa sul proprio operato, su richiesta dell'assemblea (ma su questo punto sono attese modifiche); si dovrà seguire, nel redigere il bilancio, il criterio di competenza e consentire sempre il controllo dei giustificativi di spesa; l'amministratore deve anche tenere i dati di tutti i condomini e il registro verbali e iscriversi al registro presso l'agenzia delle Entrate
03 | I CONDOMINI
C'è il divieto per i creditori di rivalersi sui condomini in regola con i pagamenti delle rate; viene ufficializzata la solidarietà tra acquirente e venditore dell'appartamento sinché l'amministratore non riceva copia del rogito