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Questo articolo è stato pubblicato il 13 dicembre 2010 alle ore 06:44.
Nel condominio «orizzontale», come le villette a schiera, il lastrico solare non sempre è parte comune. Lo spiega la Cassazione (sentenza 22466/10) partendo dalla nozione di condominio in senso proprio, che è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente. Esempio tipico sono le villette a schiera, in quanto dotate di manufatti portanti e impianti essenziali comuni. Anche nell'ambito di tali complessi condominiali vi sono dei beni o degli spazi che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, devono necessariamente considerarsi di proprietà di tutti i condomini. Queste entità trovano un'elencazione abbastanza esaustiva nell'articolo 1117 del codice civile, dal cui testo se ne possono desumere in modo chiaro tanto la tipologia quanto la funzionalità. Tale norma non prevede però una presunzione legale di comunione delle cose in essa elencate, ma dispone l'esclusione dal novero dei beni comuni di quelli che, per caratteristiche proprie, servono soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile.
L'aspetto strutturale e il ruolo funzionale del bene sono quindi prioritari rispetto all'accertamento del suo effettivo status giuridico, nel senso che il bene, in mancanza di diverso titolo, deve ritenersi comune quando, ancorché suscettibile di utilizzazione autonoma e nel l'esclusivo interesse di un singolo o di un ristretto gruppo di privati, serva, per le sue specifiche caratteristiche, al godimento di tutte le singole parti dell'edificio e dei condomini che in esse abitano (così Cassazione, sentenza 6981/08). Soltanto a tali condizioni può ritenersi sussistere il carattere di condominialità, superabile con una diversa previsione contenuta nel regolamento contrattuale o in un singolo atto di acquisito titolo oppure derivante anche dall'usucapione.
Sulla base di tale principio la Suprema corte, con la sentenza n. 22466/2010, riferendosi a un complesso condominiale costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, ha stabilito che « il lastrico solare che assolve alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi eventualmente comuni presenti del cosiddetto orizzontale, né sia caratterizzato da unitarietà strutturale, né da altri connotati costruttivi e funzionali tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti, i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune» non rientra tra i beni di cui all'articolo 1117, n. 1, del codice civile, non potendo qualificarsi come comune a tutti i partecipanti al condominio.