DAL GIUDICE

Dopo una diffida

si può chiedere

un provvedimento d’urgenza per ottenere

la documentazione

Dopo la legge 220/2012 (la riforma del condominio), ci si deve aspettare che l’amministratore condominiale, nell’interesse dei condòmini, si comporti con la correttezza e professionalità richiesta dalla importanza della propria attività, anche al momento della fine del mandato.

Uno dei momenti più delicati è notoriamente quello del “passaggio di consegne” fra vecchio e nuovo amministratore: dato che all’interesse di chi subentra nell’incarico di prendere il prima possibile possesso di tutta la documentazione inerente al condominio acquisito, può corrispondere il disinteresse dell’amministratore uscente a occuparsi di un condominio con il quale si è interrotto (magari contro la sua volontà ed in modo non pacifico) definitivamente il rapporto professionale.

Il ritardo nel passaggio di consegne può essere fonte per il condominio di rilevanti danni: si pensi in proposito alla necessità di pagare puntualmente i fornitori, o magari anche i contributi (dato che in caso contrario si compie un reato) del custode, o ancora la copertura assicurativa dello stabile giunta eventualmente a scadenza. Il legislatore del 2012 è opportunamente intervenuto precisando (articolo 1129 del Codice civile nella “nuova versione”) che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Ma cosa accade quando ad un cambio di amministratore non faccia prontamente seguito la consegna dei documenti fra chi esce e chi subentra nell’incarico? Una delle prime azioni che l’amministratore subentrante potrà compiere è quella di rivolgersi subito al collega svogliato (magari anche a mezzo di studio legale, per dare maggior risalto alla propria iniziativa) richiedendo l’immediata consegna di ogni documento relativo al condominio.

Qualora tale invito (sarebbe meglio dire diffida) cada nel vuoto, l’amministratore si dovrà necessariamente (facoltà questa che potrebbero esercitare anche i singoli condòmini) rivolgere ad un legale, il quale presumibilmente chiederà al Tribunale competente (quello dove sorge il condominio) di emettere un provvedimento di urgenza (articolo 700 del Codice di procedura civile) che condanni il vecchio amministratore alla immediata consegna dei documenti.

Che sussistano al tal proposito i necessari requisiti di legge (cioè ragioni evidenti che facciano sì che una sentenza emessa coi normali tempi processuali non sarebbe di grande aiuto al ricorrente) è stato sottolineato da diversi tribunali in tempi anche molto recenti. Da ultimo, il Tribunale di Torino (estensore Di Capua), pochi mesi fa (ordinanza 7/7/2014), ha accolto il ricorso (per presentare il quale l’amministratore non necessita di esplicita delega da parte dell’assemblea) in base all’articolo 700 di un condominio. E ha condannato il vecchio amministratore (oltre che al rimborso delle spese processuali) all’immediata consegna di tutta la documentazione contabile e amministrativa.

Se, pertanto, non pare possano sussistere dubbi sull’accoglibilità di un ricorso d’urgenza (mezzo molto veloce ed efficace: il tutto dovrebbe concludersi in pochissimi mesi) presentato dal condominio per riavere i propri documenti, ci si deve chiedere cosa avvenga qualora l’amministratore uscente non provveda ad adempiere in tal senso nonostante la condanna emessa dal Tribunale.

In questo caso l’amministratore inadempiente passa dalle responsabilità di tipo civile a quelle (più gravi) di diritto penale. Si legga in proposito quanto ancora recentemente precisato dalla Cassazione con la sentenza 31192/2014: «rientrano tra i provvedimenti cautelari del giudice civile la cui dolosa inottemperanza dà luogo a responsabilità penale, tutti i provvedimenti cautelari (...) compreso quello atipico adottato ex art. 700 c.p.c.».

L’amministratore che non restituisca i documenti del condominio risponde quindi anzitutto di appropriazione indebita aggravata (in quanto compiuta «con abuso di relazioni originate da prestazione d’opera», come riconosciuto da diverse sentenze (Cassazione penale, sentenza 29451/2013), e in seguito (se la consegna non avvenga neppure dietro ordine esplicito del Tribunale) all’ulteriore responsabilità penale relativa alla mancata ottemperanza di un provvedimento cautelare.

Così stando le cose, si può affermare che al condominio (e al condòmino) non mancano i mezzi per conseguire un’efficace tutela giudiziale per ottenere in via coercitiva la consegna dei documenti condominiali da parte dell’ex amministratore.

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IL PERCORSO

01 IL MOMENTO DECISIVO

La cessazione dell’incarico coincide con il momento
della delibera assembleare
di nomina del nuovo amministratore.
Da questo momento l’amministratore uscente
ha l’obbligo di consegnare
al subentrante tutti i documenti da lui detenuti e relativi
al condominio

02 la norma

L’articolo 1129 del Codice civile ora prevede che «alla cessazione dell'incarico l'amministratore
è tenuto alla consegna di tutta
la documentazione
in suo possesso afferente
al condominio e ai singoli condomini, e ad eseguire
le attività urgenti al fine
di evitare pregiudizi
agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi»

03 LE CONSEGUENZE

Queste le conseguenze della mancata consegna in carico all’amministratore uscente: responsabilità civile per i danni che possano derivare
al condominio dal mancato possesso dei documenti, responsabilità penale
per appropriazione indebita aggravata e per (qualora
il condominio abbia ottenuto
un provvedimento d’urgenza) per mancato adempimento
di un provvedimento cautelare

04 I rimedi

Il nuovo amministratore, qualora non sia sufficiente una semplice diffida, potrà richiedere (senza esplicita delibera assembleare che lo autorizzi) al Tribunale
un provvedimento d’urgenza
che ordini al suo predecessore
la immediata consegna
dei documenti