Cantine, box e soffitte: ecco quando l'Imu è leggera

Si fa presto a dire «abitazione principale». Quando si parla di Imu, niente (o quasi) è veramente semplice e lineare. Prendiamo un esempio classico: una villetta in cui abita e risiede tutta la famiglia. In questo caso, non c'è dubbio che l'acconto dell'Imu possa essere pagato sulla base degli importi calcolati con l'aliquota ridotta dello 0,4% e con la detrazione di 200 euro, aumentata di 50 euro per ogni figlio convivente (e residente) di età non superiore a 26 anni.

Il conto delle pertinenze
Il discorso si complica se la casa ha qualche «pertinenza», come ad esempio un magazzino, una soffitta, una cantina, un box auto o una tettoia. Secondo il testo del decreto salva-Italia, infatti, «per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate» (articolo 13, comma 2). Il proprietario, quindi, dovrà verificare – visura catastale alla mano – se e quante pertinenze ci sono per ognuna delle categorie indicate, così da poter calcolare e pagare correttamente l'imposta.

Ad esempio, in una casa con due box auto si potrà applicare l'aliquota dello 0,4% e la detrazione solo sul valore catastale della casa e di uno dei box. L'altro box, invece, dovrà essere tassato con l'aliquota dello 0,76 per cento. E non è finita qui, perché questa differenza si riflette anche sul pagamento. Entro il 18 giugno si potrà versare – a scelta del contribuente – il 50% o il 33% dell'Imu calcolata applicando l'aliquota ridotta (chi sceglie il 33% avrà un'altra rata, identica, entro il 17 settembre, oltre al conguaglio da versare entro il 18 dicembre). Per l'Imu calcolata ad aliquota ordinaria, invece, la rata di giugno sarà sempre il 50 per cento. Inoltre, mentre l'acconto dell'Imu sull'abitazione principale ha un unico codice tributo da indicare nel modello F24 (3912), quella sugli altri fabbricati – come le pertinenze extra – deve essere diviso a metà tra il codice 3918 e il codice 3919.

Un calcolo tutt'altro che agevole, derivante dal fatto che sono i cittadini a dover smistare il gettito tra i Comuni e lo Stato. E la situazione sarà ancora più complicata al momento del saldo di dicembre, perché a quel punto non basterà dividere in due l'importo, ma bisognerà calcolare il conguaglio della quota statale del tributo (oggi pari allo 0,38%, ma modificabile dal Governo fino al 10 dicembre) e quella comunale (affidata alle scelte dei singoli municipi, da definire entro il 30 settembre).

Le cantine e le soffitte
A complicare ulteriormente le cose, c'è un altro piccolo inciso del decreto salva-Italia. Secondo la legge, infatti, tutte queste regole si applicano alle pertinenze «anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo». Di conseguenza, stando alla lettera della legge, nel caso di un'abitazione principale con cantina e soffitta incorporate – quindi con una rendita catastale unica – l'agevolazione dovrebbe applicarsi solo a una delle due pertinenze, dal momento che entrambe sono censibili nella stessa categoria C/2. Il che rappresenta un bel problema: teoricamente, si potrebbe pensare di scorporare la rendita catastale, sottraendo la parte che può essere ricondotta alla seconda pertinenza. Ma a livello pratico l'operazione è difficile da immaginare: servirebbe l'aiuto di un geometra per fare i conti e, di fatto, i proprietari che non si fanno assistere da un commercialista potrebbero non accorgersi neppure che la rendita include due o più pertinenze censibili in C/2 (oltretutto,il dato non emerge dalla visura, ma solo dalla planimetria o dagli atti d'acquisto). Tra l'altro, sotto il profilo della normativa catastale, la cantina non costituisce autonoma unità, se di modeste dimensioni, in quanto non possiede i requisiti di unità immobiliare, e quindi è perfettamente legittimo che sia accatastata insieme con la casa. Ecco perché sul punto servono istruzioni precise.

Due alloggi adiacenti
Un'altra complicazione legata al perimetro dell'abitazione principale riguarda tutti coloro che abitano in due alloggi adiacenti. Sempre secondo il salva-Italia, può avere l'aliquota ridotta solo l'immobile «iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare». Cosa accade, quindi, a chi vive in due appartamenti confinanti, anche se non collegati? La norma parla di unità «iscrivibile». Ma dal punto di vista catastale si tratta pur sempre due unità divise, e servirebbe un chiarimento anche su questo punto. Dovrebbe essere abbastanza chiara, invece, la situazione di chi ha aperto una porta interna per collegare i due alloggi senza aggiornare la situazione catastale. In questo caso, è stata commessa una violazione, e quindi per sottoporre entrambe le unità all'aliquota ridotta bisognerebbe prima regolarizzare e aggiornare la situazione catastale, presentando all'agenzia del Territorio una denuncia di variazione, per fusione dei due alloggi, sempreché l'intestazione catastale sia identica, cioè che i due alloggi appartengano alla stessa proprietà. E questo potrebbe anche comportare un aumento della consistenza e della rendita catastale.

www.twitter.com/c_delloste

©RIPRODUZIONE RISERVATA