Germania: corsa al mattone I prezzi aumentano del 5,5%

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La Bundesbank è preoccupata. E stavolta al centro delle preoccupazioni del suo presidente, Jens Weidmann, più delle politiche della Banca centrale europea, che ha già provveduto a contestare con una lettera aperta a Mario Daghi, c'è l'evoluzione del mercato immobiliare tedesco. Che va troppo bene, per le prudenti valutazioni della Bundesbank.

«È qualcosa che dovremo tener d'occhio», ha detto la settimana scorsa Weidmann, ricordando che il buon andamento dei prezzi degli immobili, insieme alla bassa disoccupazione, è uno degli elementi di un'economia della Germania «in ottima forma», ma che non necessariamente aggrada alla banca centrale tedesca.

Qualcuno parla addirittura di timori di bolla immobiliare, come quella che hanno registrato nel decennio scorso altri Paesi europei, come Spagna e Irlanda, e che poi è inevitabilmente scoppiata con pesanti conseguenze sull'economia. Hans-Werner Sinn, capo del centro studi Ifo di Monaco di Baviera, economista conservatore, sostiene che «stiamo cominciando a vedere un boom immobiliare che ricorda quello spagnolo».
Le cifre sembrano mostrare che la Germania è ancora lontana da quei livelli, anche se per un Paese dove i prezzi degli immobili sono in quasi totale stagnazione da due decenni, la ripresa delle quotazioni nell'ultimo paio d'anni può fare quest'effetto.

Dati della stessa Bundesbank indicano che in media i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati nel 2011 del 5,5% (contro il 2,5% dell'anno prima), in una rilevazione effettuata in 125 città. Le disparità regionali tuttavia sono enormi: gli aumenti più sostenuti sono a Berlino, dove sfiorano il 10%, ad Amburgo e Monaco di Baviera, ma altrove, e soprattutto all'Est (che ebbe a sua volta un mini boom per effetto di incentivi fiscali subito dopo la riunificazione), sono fermi o addirittura in calo.

Le ragioni della ripresa delle quotazioni immobiliari sono in parte da ricondurre al desiderio di acquistare un bene rifugio a fronte della percezione di un possibile ritorno dell'inflazione, tema al quale le famiglie tedesche sono sempre oltre modo ensibili, accoppiata al miglioramento del mercato del lavoro e della sicurezza del posto. Alcuni esperti del settore sostengono che non c'è un legame con l'abbondante liquidità del sistema finanziario, altri invece che, grazie alle risorse a basso costo ottenute dalle banche medio-piccole tedesche (480 hanno partecipato all'ultima asta a tre anni di fine febbraio anche se per importi modesti) presso la Bce, si sta verificando un aumento dei voluni dei mutui immobiliari. C'è inoltre un certo afflusso di investitori stranieri, soprattutto in città come Berlino e Monaco. In parte, la domanda è alimentata da investimenti per affittare, e su questo punto la Bundesbank ha sottolineato i suoi dubbi sul fatto che i futuri affitti siano sempre in grado di garantire il servizio dei prestiti.

Il sistema tedesco, tuttavia, prevede mutui a tasso fisso e lunga scadenza che tendono a essere svincolati dai tassi a breve decisi dalle autorità monetarie e dipendono invece dall'andamento dei tassi a lunga. Il legame con la politica monetaria della Bce può essere quindi un po' forzato. C'è poi un altro fattore ed è la carenza dell'offerta. La ripresa tedesca degli ultimi anni è stata trainata soprattutto dalle esportazioni e dagli investimenti in beni strumentali. L'investimento nel settore delle costruzioni evidenzia invece un ritardo, anche rispetto a Paesi come Italia e Francia che non hanno avuto bolle immobiliari conclamate come quella spagnola o irlandese. In Germania, l'investimento in costruzioni è sceso nettamente fra il 1999 e il 2005 e ha poi oscillato sui livelli più bassi fino al 2009, quando è iniziata la ripresa, che li lascia comunque al di sotto di un 10% dei livelli di fine millennio.
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